De afgelopen jaren is de gemeente behoedzaam omgegaan met de exploitatie van gronden voor woningbouw en de ontwikkeling van bedrijfsruimten. Daardoor heeft de gemeente risico’s kunnen vermijden  en grondprijzen reëel gewaardeerd.
Met andere partijen werkt de gemeente aan het optimaliseren van het woningaanbod in Deventer. De gemeente beschikt over voldoende voorraad bouwgrond voor bedrijventerreinen en voorzieningen.

Woningbouwproductie zet door

In 2017 zette de opleving van de woningbouwproductie in Deventer voor alle segmenten door. Dit geldt voor zowel gemeentelijke plannen als ook voor de particuliere ontwikkelingen in uitbreidingen en binnen de bebouwde kommen. Dit uit zich in 2017 niet in aantallen, omdat men weliswaar weer volop aan het bouwen is, maar de opleveringen (o.a. Steenbrugge) in 2018 volgen. Qua oplevering was 2017 met name het jaar van de transformatie van kantoorpanden naar woningen.

Belangstelling voor nieuwe bedrijfskavels breidt zich uit

De feitelijk verkoop van bedrijfskavels op het bedrijventerrein langs de A1 die toe te schrijven is aan 2017 is achtergebleven met de prognose. Mede omdat de overige bedrijfsterreinen vrijwel geen ruimte voor nieuwvestigingen meer hebben neemt de vraag naar een kavel langs de A1 enorm sterk toe. Wij verwachten in 2018 deze vraag te in ruime mate kunnen omzetten in feitelijke verkoop. De vooruitzichten voor de sport- en leisurestrook langs de Holterweg zijn eveneens gunstig.

Stabiele verliesvoorzieningen en stijging risicoprofiel

Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening 2017 zijn alle grondexploitaties (inclusief de voormalige NIEGG Park Zandweerd) geactualiseerd. De beschikbare verliesvoorziening van €43.198.112 wordt opgehoogd naar €47.033.153. Het beschikbare weerstandsvermogen voor de risico’s bedraagt  €9.738.550 (stand begroting 2018). Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor weerstandsvermogen aangehouden daalt met €1.548.680 tot €8.189.870 onder andere doordat een deel van de risicoreserve is omgezet in een verliesvoorziening.

Weerstandsvermogen grondexploitaties

De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. De stand van de ARG is netto met €523.000 gestegen naar een stand per 31-12-2017 van €535.000. Dit wordt met name veroorzaakt door verkoop van diverse gronden uit afgesloten grondexploitaties en het afsluiten van de grondexploitatie Geertruiden.

In Steenbrugge valt het resultaat €180.000 gunstiger uit. Dit wordt veroorzaakt door de gewijzigde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en daarmee op de ontwikkeling van de rentekosten.
Daar staat wel tegenover dat een kleine toename van de plankosten wordt verwacht, verband houdende met extra gemeentelijke begeleiding in de eerste fase en meer benodigde inzet bij de voorbereiding van de tweede fase. De nieuwe werkwijze in Steenbrugge is ook ten aanzien van deze kosten lastig in te schatten geweest. We bouwen daarin nu ervaring op.
Ook het risico neemt af met €350.000. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt wordt de kans dat de tweede en derde fase geen doorgang meer zal vinden kleiner ingeschat en beperkt tot de 3e fase. Voor de tweede fase wordt geen risico meer gezien dat de gronden moeten worden afgewaardeerd naar agrarische waarde.

Eikendal

Het resultaat van Eikendal is van verlieslatend (-€300.000) naar batig (€570.000) gegaan. Een verbetering derhalve van €870.000.
Dit wordt vooral veroorzaakt door de aanpassingen in plandeel Zuid 2e fase. De aanbesteding is ten opzichte van de raming gunstig uitgevallen en een hogere uitgiftetempo en –prijzen worden verwacht. Aanvullend daarop hebben ook de, evenals bij Steenbrugge, gewijzigde parameters een gunstig effect.
Het risico is per saldo licht afgenomen en kan volledig worden opgevangen door het positieve resultaat van de grondexploitatie, waardoor €590.000 ten gunste van het weerstandsvermogen kan vrijvallen.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het resultaat van Wijtenhorst en Douweler Leide is positief bijgesteld met bijna €110.000 (verliesvoorziening neemt af van €3.036.000 naar €2.927.000).
Er is wel sprake van extra civieltechnische kosten en kosten die verband houden met de aanwezigheid van de woekerplant Japanse Duizendknoop. Er is ook sprake van een positief financieel effect door het opnemen van twee extra kavels.  
Het risicoprofiel neemt ook beperkt af met € 60.000. Het plan nadert zijn voltooiing.

De Vijfde Hoek

Het positieve resultaat van de grondexploitatie zoals dat vorig jaar is doorgerekend is met €400.000 naar beneden bijgesteld. De gemeentelijke inkomsten worden voor het grootste deel bepaald door de exploitatiebijdrage omdat de meest nog uit te geven gronden in handen van derden zijn. In het Exploitatieplan was rekening gehouden met een herstel van de markt. Dit herstel is er wel maar in mindere mate dan verwacht. Grote wijziging is dat de gemeente de grond van een derde heeft gekocht voor sociale woningbouw en heeft doorverkocht. Hierdoor stijgen weliswaar grondinkomsten, maar daalt de exploitatiebijdrage.
Aan de kostenkant zien we een stijging van de civieltechnische raming. Dit wordt ook veroorzaakt doordat een nadere uitwerking tot een groter oppervlakte leidt van de openbare ruimte (parkeerplaatsen bij sociale woningbouw). De aanlegkosten nemen toe, maar geven een besparing in het beheer.
Doordat ook de risico’s naar beneden zijn bijgesteld met €150.000 kan het totale risico van €0,6 miljoen nog steeds worden opgevangen met het positieve planresultaat van het project.  

Sluiskwartier

In 2017 heeft de raad de nieuwe uitgangspunten voor de planontwikkeling vastgesteld. De ten behoeve daarvoor opgestelde verkenningen zijn gebruikt voor de herziening van de grondexploitatie per 1-1-2018. Met uitzondering van het doorrekenen op de nieuwe parameters zijn er geen wijzigingen in resultaat doorgevoerd.
Het risicoprofiel is, anticiperend op de herziening, opgehoogd met €750.000. Het betreft risico’s met betrekking tot de saneringskosten van de bodem, de stichtingskosten voor ondergronds parkeren, hogere civiele kosten ten gevolge van het permanente karakter van de parkeervoorziening in plaats van het tijdelijke en het niet kunnen realiseren van de begrote opbrengsten door de bouwkundige situatie van de te behouden panden.
In de loop van 2018 wordt de grondexploitatie gewijzigd en het risicoprofiel nader uitgewerkt en ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Winkelcentrum Keizerslanden

Het resultaat is met bijna €110.000 afgenomen. De civieltechnische werken zijn grotendeels aanbesteed. De werkelijke kosten zijn hoger uitgevallen dan de ramingen. Deze zijn ten dele ten laste gebracht van de post onvoorzien en de post plankosten is verlaagd. Het risico, verband houdend met hogere uitvoeringskosten, kan gelijktijdig worden verlaagd met €85.000. De resterende risico’s liggen nu vooral nog bij de ontwikkeling van de Roelandflatlocatie.

Bedrijvenpark A1

De grondexploitatie van het Bedrijventerrein A1 is met €3,8 mln naar beneden bijgesteld tot een verlies van €26,7 miljoen. De oorzaken daarvan zijn;

• een tegenvallende netto opbrengst van een eerder gerealiseerde grondverkoop als gevolg van afspraken over verrekening van kosten (-0,3). Dit is al verwerkt bij de Najaarsrapportage ten laste van de algemene middelen;
• de verwerking van de nieuwe rekentechnische uitgangspunten (-€0,6 mln);
• het herstellen verkeerde aanname met betrekking tot beheerkosten (-€0,4 mln);
• het opnemen van diverse mutaties, waaronder verhoging sloopkosten (-€0,2 mln);
• het verlagen van de post onvoorzien van 15% naar 10%, mogelijk geworden omdat er meer duidelijkheid is bereikt over de aanpak Deventerweg (+€0,4 mln)
• Het verlagen van de post verwervingen gronden bufferzone (+€0,5 mln)
• Het verhogen van het acquisitiebudget ten behoeve van gronduitgifte (-€0,1 mln).
• Het verlagen van de inkomsten uit exploitatiebijdragen (-€3,57 mln)

Bij de begroting 2017 is besloten ten aanzien van het risico met betrekking tot tegenvallende inkomsten uit de exploitatiebijdrage als gevolg van een herzien exploitatieplan in een aantal jaren een risicobuffer op te bouwen. De achtergrond daarvan is dat de volle omvang van dit risico zich pas kan manifesteren in de loop van de komende jaren. Tot heden is een buffer opgebouwd van €500.000.

Bij het opstellen van de grondexploitatie per 1-1-2018 is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijke omvang van de tegenvallende exploitatiebijdrage. Daarbij zijn het uitgiftetempo, de uitgifteprijzen en het rentepercentage van het exploitatieplan gelijk gesteld met de grondexploitatie.
Wij moeten het herziene exploitatieplan opnemen in een herziening van de gemeentelijke grondexploitatie. Deze wordt eind 2018 begin 2019 verwacht. Wij zijn afhankelijk van het Tracébesluit over de verbreding A1 dat medio 2018 wordt verwacht. Daarna kan dit verwerkt worden in een nieuw bestemmingsplan en exploitatieplan. De verkenning leidt tot het inzicht dat er risico wordt gelopen op het ontvangen van een lagere exploitatiebijdrage oplopend in een bandbreedte van €3,3 tot €5,1. Uitgaande van de maximale tegenvaller van €5,1 met een kans van optreden van 70% leidt dat tot een netto risico van €3,57 miljoen. Vanwege de grote kans van optreden houden wij voor dit risico geen reserve aan, maar verhogen wij de verliesvoorziening vooruitlopend op de herzieningen.  

Voor de verbreding van de A1 is een risico van netto €1.100.000 ten laste van het weerstandsvermogen aangehouden. Dit risico is ongewijzigd.
De beschikbare risicobuffer voor tegenvallende inkomsten uit exploitatiebijdragen van €500.000 kan komen te vervallen, net als een aantal andere risico’s met een totale netto omvang van €700.000. Het totale risicoprofiel daalt met €1.190.000 tot €1.410.000 mln.

Leisurestrip Holterweg

Het resultaat van de grondexploitatie is licht (€60.000) nadeliger. Er wordt rekening gehouden met een toename van plankosten (gerealiseerd in 2017) ten gevolge van het onderzoek naar en doorvoeren van aanvullende duurzaamheidsambities. Eveneens heeft op verzoek van de raad een uitgebreider voorbereidingsproces  plaatsgevonden. Dat wordt gecompenseerd door een hoger overeengekomen prijs voor een fast-food restaurant.
Het risicoprofiel is nagenoeg ongewijzigd gebleven.

Bathmen Centrumplan

Voor de actualisatie van de grondexploitatie Centrumplan is rekening gehouden met een toename van civieltechnische kosten, gebaseerd op een aanbesteding en een toename van plankosten. Gebleken is dat het kappen van een monumentale eik kan leiden tot kosten die niet begroot waren. De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van de ouderdom van de boom. Vooralsnog worden deze kosten opgenomen als risico en wordt daarvoor een aanvullende risicovoorziening getroffen van €60.000.

Omgeving Geertruiden

Deze grondexploitatie wordt afgesloten met een batig saldo van €440.000. Dat is €210.000 gunstiger dan eerder geraamd. Dit houdt verband met het sneller dan voorzien afsluiten en dat enkele civieltechnische kosten worden meegenomen in MJOP projecten.

Bedrijventerrein Lettele

Voor deze grondexploitatie is de grondprijs verlaagd, waardoor het resultaat verslechterd met €148.211.

Park Zandweerd (MVA)

Voor het actualiseren van de planeconomische verkenning van deze voormalige NIEGG zijn geen nieuwe uitgangspunten geformuleerd. De mutaties betreffen administratieve zaken. In de loop van 2018 zullen nieuwe uitgangspunten worden voorgelegd aan de raad op basis waarvan besloten wordt de gronden al dan niet in exploitatie te nemen. Tot dat moment wordt de bestaande verliesvoorziening van bijna €1,3 miljoen aangehouden. In het risicoprofiel hebben zich geen veranderingen voorgedaan.